Rue Ransfort : le secteur associatif s’unit pour assurer la finalité sociale d’un immeuble à Molenbeek

Un immeuble de 620 m² au cœur de Molenbeek, inoccupé aux deux tiers. Une association qui doit vendre, une autre qui n’a pas les moyens d’acheter. Entre ces deux contraintes, une troisième voie : celle de la coopération.

Fair Ground Brussels vient de finaliser l’acquisition d’un immeuble rue Ransfort(opens in new tab). Le bâtiment sort définitivement du marché immobilier spéculatif, l’association qui l’occupe y reste chez elle, et ses étages vides deviendront des logements pour des familles sortant du sans-chez-soirisme et des familles nombreuses en situation de précarité.

Un immeuble sauvé de la vente au plus offrant

Situé à proximité de la place Communale, du métro Comte de Flandre et de plusieurs écoles, le 16 rue Ransfort héberge depuis plusieurs années La Rue(opens in new tab), association d’éducation permanente active à Molenbeek. Ses rez-de-chaussée et premier étage sont occupés par l’association ; les quatre autres niveaux sont aujourd’hui essentiellement constitués de bureaux et d’espaces de stockage vacants.

Propriétaire du bâtiment, l’asbl Projet Lama(opens in new tab) souhaitait vendre tout en préservant sa vocation sociale. De son côté, La Rue ne disposait pas des moyens nécessaires pour acquérir seule l’ensemble de l’immeuble.

Le choix a donc été fait de coopérer plutôt que de vendre au plus offrant.

Projet Lama a cédé le bâtiment à Fair Ground Brussels à un prix préférentiel. La Rue a mobilisé les fonds dont elle disposait en prenant des parts sympathisants(opens in new tab) dans la coopérative et devient ainsi co-actionnaire de l’outil qui détient ses murs.

Fair Ground Brussels a complété les fonds propres nécessaires à l’opération, également renforcés par plusieurs dons et prêts de la Fondation Roi Baudouin(opens in new tab) et de Brusoc(opens in new tab), filiale de Finance.Brussels.

Un bien qui échappe au marché spéculatif

L’originalité du projet repose sur un démembrement de propriété.

La Fondation d’utilité publique de Fair Ground a acquis le tréfonds, c’est-à-dire le sol et sa valeur foncière.  Il est ainsi retiré du marché de manière irréversible, une fondation d’utilité publique ne pouvant pas le revendre au profit d’intérêts privés.

Concrètement, la valeur foncière de l’immeuble ne pourra plus alimenter de plus-value spéculative, ni se répercuter sur les loyers des occupant•es.

La Rue reste chez elle

Grâce à ce montage, l’asbl La Rue continue d’occuper le rez-de-chaussée et le premier étage. Un bail de 9 ans renouvelable a été conclu, assorti d’un loyer non indexé pendant dix ans.

L’association conserve ainsi ses locaux et son implantation au cœur de Molenbeek, tout en bénéficiant d’une meilleure visibilité sur ses coûts immobiliers à long terme.

« Une association contrainte de déménager perd bien plus que des mètres carrés : elle perd son ancrage dans le quartier, la proximité avec son public, la visibilité patiemment construite au fil des années. Ici, l’ancrage territorial de La Rue est sécurisé sur le long terme, et la prévisibilité de sa charge locative lui permet de planifier son action sereinement. »

Moritz Lennert , Président de La Rue

Transformer des bureaux vacants en logements

Les surfaces actuellement inoccupées seront entièrement reconverties en logements.

• Deux appartements de deux chambres, de 95 m²chacun, seront créés aux deuxième et troisième étages. Ils seront attribués via la Cellule Captation et Création de Logements de L’Ilot(opens in new tab)(opens in new tab) à des familles sortant du sans-chez-soirisme, orientées par les services du secteur. Elles pourront bénéficier d’un accompagnement à domicile si elles en expriment le besoin, et le Service d’Installation en Logement de L’Ilot(opens in new tab)(opens in new tab) appuiera leur emménagement sur le plan de l’ameublement et de la logistique.

“Procurer du logement digne et abordable à un public sans chez-soi est la mission de la CCL, qui s’adresse à 33 partenaires du secteur. Dans un marché du logement de plus en plus compétitif, où la disponibilité de logements sociaux se réduit en même temps que le besoin  se fait chaque jour plus criant, notre partenariat avec Fair Ground Brussels est devenu un outil indispensable à la mise en logement de nos publics”

Jeanne Chatelle, chargée de projets à la CCL.

• Un duplex de quatre chambres, de 150 m², sera aménagé dans les deux derniers niveaux sous toiture pour accueillir des familles nombreuses et/ou monoparentales. La Rue proposera des candidat·es, qui pourront y être hébergé·es en transit pendant 18 mois, avec la possibilité d’évoluer ensuite vers un bail classique.

La gestion locative de l’ensemble sera assurée par l’Agence Immobilière Sociale Logement pour Tous(opens in new tab)(opens in new tab).

Au total, 65 % des surfaces du bâtiment, aujourd’hui inutilisées, retrouveront une fonction sociale et résidentielle.

Derrière ce projet, des familles qui sortent du sans-chez-soirisme trouveront, à quelques pas d’écoles et d’un métro, un logement de qualité, abordable et accompagné.

Une rénovation ambitieuse

Le bâtiment est structurellement en bon état, mais ses performances énergétiques et son organisation intérieure appellent une intervention en profondeur.

Les travaux, confiés au bureau d’architectes RYA, porteront sur la transformation des bureaux en logements, le redécoupage des espaces et l’isolation. L’objectif est de faire passer le bâtiment d’un PEB G à un PEB C, en privilégiant le réemploi des matériaux partout où c’est possible.

Cette rénovation doit permettre de limiter les besoins d’entretien à moyen terme et de réduire les charges énergétiques des futur·es occupant·es.

Un projet collectif, un modèle reproductible

Le projet rue Ransfort ne se résume pas à une transaction immobilière réussie. Il illustre ce qui devient possible lorsque des acteurs associatifs acceptent de sortir d’une logique de concurrence : un vendeur renonce à une partie de sa plus-value pour préserver la finalité sociale de son bien ; un occupant transforme une capacité d’achat insuffisante en participation coopérative ; des fondations et des financeurs contribuent à sécuriser le montage ; et des opérateurs spécialisés assurent la rénovation, l’accompagnement et la gestion des logements.

« Le résultat correspond en tous points à la mission de Fair Ground Brussels:  un immeuble définitivement soustrait à la spéculation, une association ancrée durablement dans son quartier, un bâti assaini, et la création de trois nouveaux logements dignes et abordables pour des familles qui n’en avaient pas ».

Esther Jakober, Présidente de Fair Ground Brussels.

Aucun de ces acteurs n’aurait pu obtenir ce résultat seul. Pour Fair Ground Brussels, cette opération illustre la vocation de la coopérative : rassembler les forces existantes pour retirer progressivement des immeubles du marché spéculatif et les mettre durablement au service des besoins sociaux bruxellois.

A voir également dans le reportage de BX1(opens in new tab)