Ransfortstraat: de verenigingssector slaat de handen in elkaar om de maatschappelijke bestemming van een gebouw in Molenbeek zeker te stellen

Een pand van 620 m² in het hart van Molenbeek, dat voor tweederde leegstaat. De ene vereniging moet verkopen, de andere kan het zich niet veroorloven om te kopen. Tussen deze twee beperkingen ligt een middenweg: die van de samenwerking.

Fair Ground Brussels heeft net de aankoop van een gebouw in de Ransfortstraat(opens in new tab) afgerond. Het gebouw verdwijnt definitief uit de speculatieve vastgoedmarkt, de vereniging die er verblijft, blijft er gehuisvest, en de leegstaande verdiepingen worden omgevormd tot wooneenheden voor gezinnen die uit de dakloosheid komen en voor grote gezinnen in precaire omstandigheden.

Een gebouw dat definitief aan speculiatie is onttrokken

Het pand aan de Ransfortstraat 16 ligt vlakbij het Gemeenteplein, het metrostation Graaf van Vlaanderen en verschillende scholen. Het huisvest al enkele jaren La Rue(opens in new tab), een vereniging voor permanente educatie in Molenbeek. De begane grond en de eerste verdieping worden door de vereniging gebruikt. De vier andere verdiepingen bestaan vooral uit leegstaande kantoor- en opslagruimtes.

De vzw Projet Lama(opens in new tab), eigenaar van het gebouw, wilde het verkopen zonder de sociale bestemming ervan op te geven. La Rue had op haar beurt niet de middelen om het hele gebouw zelf te kopen.

Er werd daarom gekozen voor samenwerking in plaats van verkoop aan de hoogste bieder.

Projet Lama heeft het gebouw tegen een voorkeursprijs overgedragen aan Fair Ground Brussels. La Rue investeerde haar beschikbare middelen in sympathisanten-aandelen(opens in new tab) in de coöperatie en wordt zo mede-aandeelhouder van de organisatie die eigenaar is van het pand.

Fair Ground Brussels vulde het eigen vermogen aan dat voor de transactie nodig was, dat bovendien werd versterkt door verschillende giften en leningen van de Koning Boudewijnstichting(opens in new tab) en Brusoc(opens in new tab), een dochteronderneming van Finance.Brussels.

Vastgoed buiten de speculatieve markt

Het bijzondere aan dit project is de opsplitsing van het eigendom.

De stichting van openbaar nut Fair Ground Belgium heeft de grond zelf en de grondwaarde verworven. Daarmee verdwijnt de grond onherroepelijk uit de markt: een stichting van openbaar nut mag deze immers niet doorverkopen ten behoeve van private belangen. De coöperatie Fair Ground Brussels is op haar beurt voor 99 jaar erfpachthouder van het gebouw geworden, waardoor zij de renovatie en het beheer van het pand op zich neemt.

Concreet betekent dit dat de grondwaarde van het pand voor een eeuw, met mogelijkheid tot verlenging, wordt geneutraliseerd. Deze waarde kan niet langer leiden tot speculatieve meerwaarde, noch doorwerken in de huurprijzen van de bewoners.

La Rue blijft thuis

Dankzij deze constructie blijft de vzw La Rue de begane grond en de eerste verdieping gebruiken. Er is een verlengbare huurovereenkomst van 9 jaar gesloten, met een niet-geïndexeerde huurprijs gedurende tien jaar.

De vereniging behoudt zo haar lokalen en haar vestiging in het hart van Molenbeek en krijgt op lange termijn meer zekerheid over haar vastgoedkosten.

 “Een vereniging die moet verhuizen, verliest veel meer dan alleen vierkante meters: ze verliest haar verankering in de wijk, de nabijheid van haar doelgroep en de zichtbaarheid die ze jarenlang geduldig heeft opgebouwd.
Hier is de territoriale verankering van La Rue op lange termijn verzekerd, en dankzij de voorspelbaarheid van haar huurlasten kan ze haar activiteiten in alle rust plannen.”
Moritz Lennert, voorzitter van La Rue

Leegstaande kantoren worden woningen

De leegstaande ruimtes worden volledig omgebouwd tot woningen.

• Op de tweede en derde verdieping worden twee appartementen met twee slaapkamers gecreëerd, elk met een oppervlakte van 95 m². Deze zullen via de afdeling Woningzoeker en –creator (WZC) van ’t Eilandje(opens in new tab) worden toegewezen aan gezinnen die uit de dakloosheid komen en door de lokale hulpdiensten zijn doorverwezen. Zij kunnen, indien zij daar behoefte aan hebben, rekenen op begeleiding aan huis, en de afdeling Huisvestingsdienst van ’t Eilandje zal hen bij de verhuizing ondersteunen op het gebied van inrichting en logistiek.

“Het bieden van waardige en betaalbare huisvesting aan daklozen is de missie van de WZC, die zich richt tot 33 partners uit de sector. In een steeds competitievere woningmarkt, waar het aanbod aan sociale woningen afneemt terwijl de behoefte  elke dag urgenter wordt, is onze samenwerking met Fair Ground Brussels een onmisbaar instrument geworden om onze doelgroepen aan een woning te helpen”, aldus Jeanne Chatelle, projectmedewerkster bij de WZC.

• Op de twee hoogste verdiepingen onder het dak wordt een duplexwoning met vier slaapkamers en een oppervlakte van 150 m² ingericht voor grote gezinnen en/of eenoudergezinnen. La Rue zal kandidaten voordragen, die daar gedurende 18 maanden tijdelijk kunnen verblijven, met de mogelijkheid om daarna over te stappen op een reguliere huurovereenkomst.

Het beheer van de verhuurde eenheden wordt verzorgd door het sociale huisvestingskantoor Logement pour Tous(opens in new tab).

In totaal zal 65 % van de oppervlakte van het gebouw, dat momenteel leegstaat, opnieuw een sociale en residentiële functie krijgen.

Gezinnen die uit de dakloosheid komen, vinden zo dankzij dit project vlak bij scholen en een metrostation een kwaliteitsvolle, betaalbare woning met begeleiding.

Een ambitieuze renovatie

Het gebouw verkeert structureel in goede staat, maar de energieprestaties en de indeling van het interieur vragen om een grondige renovatie.

De werkzaamheden, die zijn toevertrouwd aan architectenbureau RYA, omvatten de verbouwing van kantoren tot woningen, de herindeling van de ruimtes en de isolatie. Het doel is om het gebouw van een EPC-klasse G naar een EPC-klasse C te brengen, waarbij waar mogelijk de voorkeur wordt gegeven aan hergebruik van materialen.

Deze renovatie moet ervoor zorgen dat de onderhoudsbehoeften op middellange termijn worden beperkt en dat de energiekosten voor de toekomstige bewoners worden verlaagd.

Een gezamenlijk project, een model dat kan worden nagevolgd

Het pand aan de Ransfortstraat 16 is meer dan alleen een geslaagde vastgoedtransactie. Het illustreert wat er mogelijk wordt wanneer maatschappelijke actoren bereid zijn af te stappen van een concurrentiedenken: een verkoper ziet af van een deel van zijn meerwaarde om het maatschappelijke doel van zijn pand te behouden; een gebruiker zet onvoldoende koopkracht om in coöperatieve participatie; stichtingen en financiers helpen om de financiering veilig te stellen; en gespecialiseerde operatoren zorgen voor de renovatie, begeleiding en het beheer van de woningen.

„Het resultaat past in alle opzichten bij de missie van Fair Ground Brussels: een gebouw dat definitief aan speculatie is onttrokken, een vereniging die duurzaam in haar wijk is verankerd, een gerenoveerd gebouw en de realisatie van drie nieuwe, waardige en betaalbare woningen voor gezinnen die er nog geen hadden.”   
Esther Jakober, voorzitser van Fair Ground Brussels.

Geen van deze actoren had dit resultaat in zijn eentje kunnen bereiken. Voor Fair Ground Brussels illustreert deze operatie de missie van de coöperatie: bestaande krachten bundelen om gebouwen geleidelijk aan uit de speculatieve markt te halen en ze duurzaam in te zetten voor de sociale noden in Brussel.